headerphoto

Квартирный вопрос



В данном разделе рассмотрены некоторые вопросы, которые задают владельцы квартир и загородных домов. На эти вопросы отвечают высококвалифицированные юристы. (Материалы взяты из журнала "Обустройство и ремонт").





В нашем панельном доме планируется сделать наружное утепление торца. Зданию 45 лет, капитальный ремонт не проводился ни разу. Подскажите, законно ли требование муниципалитета об оплате такого ремонта владельцами приватизированных квартир?
июнь 2011 г.


Ответ:
Да, такое требование законно. Приватизируя квартиру, Вы получаете право собственности, поэтому несёте ответственность за состояние жилого помещения и его эксплуатацию, соблюдая нормы содержания жилья. Согласно ст. 30 и 150 Жилищного кодекса (ЖК) РФ обязанность по внесению платы за капитальный ремонт многоквартирного дома возложена на собственников жилого помещения. Размер платы устанавливают муниципальные органы по месту жительства. При этом сумму расчитывают соразмерно вашей доле в праве общей собственности на общее имущество, а не в процентном соотношении от общей стоимости ремонта (п. 28 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме"). Размер доли в праве общей собственности также регулирует ЖК ( ст. 37). Однако если на момент приватизации квартиры многоквартирный дом нуждался в проведении капитального ремонта (именно на момент приватизации, а не позже), то собственники освобождаются от участия в оплате такого ремонта (ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 г. " О приватизации жилищного фонда РФ"). При этом следует знать, что "Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда" от 27.09.2003 г. №170 не предусмотрены конкретные сроки проведения капитального ремонта, а заключение о его необходимости выносят дважды в год в ходе технического осмотра здания. Вы можете обратиться в территориальный центр жилищно-коммунального хозяйства, который проводит технические осмотры и ведет специальный журнал по каждому дому, и уточнить, имеется ли акт о признании дома подлежащим капитальному ремонту на момент оформления вами приватизации. Если такой документ есть, вы можете использовать его в качестве обоснования своего отказа платить за капитальный ремонт из собственных средств.



Мы хотим приватизировать квартиру. Но в данный момент в ней проживает моя несовершеннолетняя дочь 14 лет. Подскажите, как правильно провести приватизацию и будут ли права у моего ребёнка в дальнейшем на эту жилплощадь?
июнь 2011 г.


Ответ:
Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РФ" граждане Российской Федерации имеют право с согласия всех совместно проживающих в квартире, в том числе несовершеннолетних членов семьи, приобрести в собственность жилые помещения. По приватизации жилые помещения передаются всем членам семьи в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц. Таким лицом может являться и несовершеннолетний ребёнок в возрасте от 14 до 18 лет. Кроме того, вы можете оформить долевую собственность, одна часть которой будет принадлежать вашей дочери. При этом во время оформления приватизации необходимо также согласие проживающих в квартире несовершеннолетних детей в возрасте от 14 до 18 лет.



Мы проживаем в сельской местности, в трёхэтажном многоквартирном доме, принадлежащем сельхозпредприятию. Можем ли мы оформить приватизацию и получить в собственность квартиру в таком доме?
июнь 2011 г.


Ответ:
Согласно закону о приватизации можно получить право собственности на жильё, находящееся в собственности сельскохозяйственного предприятия. Однако предприятие, которому принадлежит квартира, может поставить ряд ограничивающих условий, например определённый трудовой стаж. Для того чтобы начать приватизацию, необходимо в первую очередь точно выяснить, кому принадлежит дом. Такая информация содержится в справке о регистрации по месту жительства. При этом вы обязательно должны проживать в квартире по договору социального найма.
       Если вам отказали на основании того, что занимае жильё не принадлежит приватизации, можно обратиться в местную администрацию и запросить списки зданий, не подлежащих приватизации. Также не могут быть приватизированны здания, находящиеся в аварийном состоянии (ст.4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ").



Своё жильё


Мы решили купить квартиру на этапе строительства. Подскажите на что стоит обратить внимание при заключении договора?
июнь 2011 г.


Ответ:
В соответствии с Федеральным законом №214 "О долевом строительстве" компании-застройщики могут привлекать средства граждан на возведение жилого дома всего тремя способами: по договору участия в долевом строительстве, по договору членства в жилищно-накопительных кооперативах либо по договору членства в жилищно-строительных кооперативах.
       Какой бы вариант не выбрали, обязательно потребуйте у застройщика показать два основных документа, подтверждающих его права: договор аренды либо свидетельство о праве собственности на земельный участок (землеотвод), на котором будет построен дом, и разрешение на строительство.
       Можно попросить также предъявить проектную документацию, причем вам должны показать подлинники документов (ксерокопии могут быть подделаны).
       Договор долевого участия гражданину лучше всего заключить непосредственно с застройщиком. Все, что связано с переуступкой прав собственности покупателю (через подрядчика, риелтора), нередко влечет за собой двойные продажи, поэтому прямой договор надёжнее.
       Средства по договору лучше вносить через банк. Во-первых, это надежнее, чем просто перечислять на расчётный счёт организации, а во-вторых, банковские документы подверждают ваше право на получение налогового вычета.
        Существует ещё несколько нюансов:
       • договор должен быть зарегистрирован в государственном реестре (исключение - инвестиционные договоры);
       • в договоре должен быть чётко прописан срок окончания строительства (точная дата);
       • незаконным является требование к приобретателю внести плату за жилое помещение до его вступления в права собственности (на момент вступления дома в эксплуатацию инвестор самостоятельно несёт расходы по обслуживанию здания);
       • неправомочным считается навязанное застройщиком приобретателю квартиры или комнаты обязательство вступать в товарищество собственников жилья.



Я слышал, будто недавно был принят закон (или постановление) о том, что установку кондиционера теперь не нужно согласовывать в Мосжилинспекции и Москомархитектуре. Что это за документ и когда он начнет работать?
май 2011 г.


Ответ:
Действительно, решением правитель- ства Москвы от 21 марта 2011 года процедура получения разрешения на установку конди¬ционера в жилых домах была отменена. Ранее, согласно постановлению того же правительства Москвы от 15 сентября 2009 года, установка сплит-системы приравни- валась к работам по перепланировке жилья, поэтому желающим ее осуществить требовалось собрать массу документов.
       Необходимо было разработать проект монтажа кондиционера и согласовать его в Роспотребнадзоре, ДЭЗ и Москомархи- тектуре, сделать расчет шумов и далее окончательно утвердить установку в Мосжилинспе- кции и префектуре, которые и выдава- ли финальное разрешение. Процедура отнимала много времени (шесть — восемь месяцев) и требовала немалых финансовых затрат (от 50 до 9Отыс. руб. за установку каждого прибора).
       Теперь никаких согласований осуществлять не нужно, достаточно просто приобрести климатическую систему и заказать ее установку у специалиста. Но у данного правила есть исключение: если дом признан памятником архитектуры, на него распространяются специальные условия по размещению кондиционеров, прописанные в Федеральном законе №73 и требующие соблюдения правил научной реставрации. В этом случае предварительно разработанный проект на монтаж сплит-системы должен быть обязательно утвержден Департаментом культурного наследия Москвы. Кондиционеры, которые ранее были укреплены на фасадах подобных зданий с нарушениями закона, будут демонтировать по решению суда.



Права под защитой


Для ремонта в квартире мы решили нанять рабочих из специализированной фирмы. Подскажите, какие документы нужно с ними оформить, чтобы в будущем избежать возможных проблем?
июнь 2011 г.


Ответ:
Для защиты собственных прав и интересов вам необходимо заключить договор подряда (в более детальной форме это будет договор на выполнение ремонтно-отделочных работ). Действие договора подряда регулирует ст. 702 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Подписание такого документа дает уверенность в том, что указанные работы будут выполнены в точности, сроки ремонта — соблюдены, а стоимость — не увеличена. Договор заключают с юридическим (в лице генерального директора, действующего на основании устава) либо с физическим лицом, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя (ст. 23 ГК РФ). В последнем случае при возникновении спорных вопросов исполнитель не может ссылаться на то, что не является юридическим лицом, закон допускает возможность осуществления гражданином деятельности, направленной на получение прибыли.
       Что учесть при составлении договора? Прежде всего, необходимо детально прописать объем работ и порядок их осуществления. Лучше всего разбить его по этапам и привязать к определенным датам. По завершении каждого этапа подписывают акт о выполнении работ, который свидетельствует о вашем согласии, а также подтверждении соблюдения условий договора со стороны исполнителя.
       В договоре подряда также учитывают все возможные условия его выполнения: пени за просрочку проведения работ, ответственность сторон за непредставление объема работ, порядок устранения недостатков, порчу имущества и перерасход строительных материалов.
       Отдельно стоит обратить внимание на приложения к договору. В форме приложений желательно оформить смету по расходам на ремонтно-отделочные работы, смету на расходные (черновые) материалы, проектную документацию, а итоговую стоимость на проведение ремонта можно указать в основном документе. Чем тщательнее и детальнее будет составлен документ, тем от большего количества рисков вы сможете себя застраховать.



Я заказал строительство щитового дома. Застройщик опоздал со сдачей объекта на 2,5 месяца. Какие права у меня есть?
июнь 2011 г.


Ответ:
Согласно ст. 28 «Закона о защите прав потребителей» вы имеете право требовать с исполнителя взыскания неустойки за каждый день просрочки в размере 3 % от стоимости заказа. Размер пени может быть увеличен, но это должно быть изначально отражено в договоре, еще на этапе его подписания. Помимо этого вы вправе потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением условий данного договора. К таким убыткам может быть отнесена, например, необходимость съема загородного жилья или невозможность осуществления обязательств по договору перед третьей стороной.
       При этом размер возмещения ущерба не может превышать саму стоимость заказа.
       Выплата компенсации ущерба происходит на добровольных началах. Если исполнитель отказывается от возмещения, имеет смысл подать иск в суд. Вы можете обратиться в суд по месту жительства, месту нахождения ответчика, месту заключения либо исполнения договора. Также посильную помощь, в том числе в составлении искового заявления, оказывают в отделах защиты прав потребителей, которые есть в органах местной администрации.
       Исполнитель вправе не осуществлять выплату неустойки и компенсацию убытков в том случае, если нарушение сроков выполнения работ произошло по вине самого заказчика, а также вследствие обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора). Обязанность доказывать свою невиновность возлагается на исполнителя.



Законные права владельцев квартир


( На вопросы отвечает Людмила Трифонова, юрист Московского общества защиты потребителей)


Планирую сделать ремонт в квартире и хочу нанять бригаду мастеров (они работают не от организации, то есть за ними не стоит юридическое лицо). Какой договор лучше заключить с ними, чтобы обезопасить себя от возможных проблем? И какие пункты в нём стоит прописать?
октябрь 2011 г.


Ответ:
       Собираясь прибегнуть к помощи незарегистрированной бригады строителей, вы идёте на определённый риск, поскольку в дальнейшем не сможете отстоять свои права даже в суде.
       В данном случае разумнее всего заключить договор подряда. Одной из его сторон может являться физическое лицо, а вторая сторона обязательно должна быть юридическим лицом. В документе прописывают предмет договора, сроки выполнения работ, их цену и виды, используемые материалы, ответственность сторон и другие пункты. Только в этом случае удастся избежать неприятностей. Вы, конечно, вправе заключить и какой-либо договор с физическими лицами, но в дальнейшем доказать что-то будет невозможно. Как показывает судебная практика, такие дела бесперспективны.



Я живу на втором этаже многоквартирного дома (жильё у меня в собственности), а этажом ниже сейчас расположен косметический салон. Его владельцы повесели прямо под моими окнами большую светящуюся вывестку и собираются монтировать металлический козырёк. Я против. Должны ли они согласовать свои работы со мной и другими жильцами второго этажа?
октябрь 2011 г.


Ответ:
       Поскульку вы являетесь собственником части многоквартирного дома, то по закону косметический салон, занявший площадь этажом ниже, обязан согласовать свои строительные работы с вами, а также с остальными собственниками помещений этого дома.



Мы живём в московской пятиэтажке сносимой серии, но в связи с кризисом вопрос сноса был отложен. В 2009 году успели разобрать только соседнюю хрущёвку. Тем не менее на её месте сейчас начали активно строить высотное жилое здание. От его фундамента до фасада нашего дома всего 12 м (я замерял рулеткой). В ДЭЗе говорят, что сносить нас в ближайшие два года не собираются. Но жить в таких условиях (вплотную к высотке) мы не хотим. У нас есть право пожаловаться, в какие инстанции обращаться?
октябрь 2011 г.


Ответ:
       Да, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ вы вправе обжаловать возведение высотки, поскольку при её строительстве должны соблюдаться определённые нормы (минимальные расстояния до ближайших объектов, параметры освещённости и иные условия). Рекомендую вам собрать инициативную группу жильцов, от лица которой вы сможете обратиться с заявлением в районную управу, префектуру, мэрию, чтобы решить возникшую проблему.



Мы поселились в новостроеке. Лифт в ней был, но не работал. За его запуск управляющая компания потребовала с жильцов деньги. Мы провели общее собрание, проголосовали и отказались платить. Но теперь лифт запустили и снова требуют за это деньги. Сначала раскладывали по почтовым ящикам отдельные квитанции, а теперь решили включить эту сумму в общую квитанцию об оплате комунальных услуг. Обещали подать на нас в суд. Законно ли это и что нам делать?
октябрь 2011 г.


Ответ:
       Незаконно. Данную услугу (возможность жильцов пользоваться рабочим лифтом) официально включают в общую сумму по оплате коммунальных услуг согласно четким расценкам, утверждённым Правительством РФ.



Советы юриста


( На вопросы отвечает Юрий Кадыков, юрист Московского общества защиты потребителей)


Электрический счетчик в подъезде сломался из-за короткого замыкания. Кто обязан оплатить замену этого прибора?
октябрь 2011 г.


Ответ:
       Замену электрического счетчика обязан оплачивать тот, кто виноват в возникновении описанной ситуации. В данном случае ответственность возлагается на управляющую компанию, поскольку именно она должна следить за исправностью общего имущества многоквартирного дома. К нему относится все, что находится за пределами квартиры, в том числе сгоревшие электропровода. Ведь за техническое обслуживание этого имущества с жильцов взимается плата.



Вправе ли управляющая компания устанавливать общедомовой прибор учета тепла без согласия большинства собственников квартир? И необходим ли для этого акт обследования пригодности помещения?
октябрь 2011 г.


Ответ:
       Да, управляющая компания имеет на это право. Это требования Федерального закона Российской Федерации от 23 ноября 2009 года №261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности». Упомянутое вами обследование пригодности помещений проводится на предмет их соответствия строительным нормам и правилам, а также техническим условиям.



В каких официальных документах указаны расценки на услуги ЖКХ?
октябрь 2011 г.


Ответ:
       Определение тарифов на ЖКУ отнесено к компетенции муниципальных органов, а в Москве и Санкт-Петербурге (города федерального значения) — к компетенции их органов управления. Выпускаемые этими органами постановления публикуются в средствах массовой информации.
       В частности, интересующие вас сведения можно найти в Жилищном кодексе РФ (ст. 157 «Размер платы за коммунальные услуги»), Постановлении Правительства РФ от 23 мая 2006 года №306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг» (с изменениями на 6 мая 2011 года), а также в Постановлении правительства Москвы от 30 ноября 2010 года № 1038-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2011 год» (с изменениями на 14 декабря 2010 года).



Я приобрел бухту кабеля для прокладки на участке. Но выяснилось, что строителям такая модель не подходит. Я хотел поменять покупку? Но мне отказали. Разве это законно?
октябрь 2011 г.


Ответ:
       На основании Постановления Правительства Российской Федерации от 19 января 1998 года №55 «Перечень непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих возврату или обмену на аналогичный товар других размера, формы, габаритов, фасона, расцветки или комплектации» не предусмотрен возврат или обмен товаров, продаваемых на метраж и отрезами. Но если кабель куплен в виде упаковки (бухта) и его не резали, отказ магазина незаконен.



Ремонт по правилам


( На вопросы отвечает Жанна Ефимова, юрист Московского общества защиты потребителей)


В нашем многоквартирном доме протекает крыша. Кто должен оплачивать ее ремонт — собственники жилья (ими являются все жильцы подъезда) или управляющая компания?
октябрь 2011 г.





Ответ:
       Следить за содержанием вашего многоквартирного дома обязана управляющая компания. В ст. 154 Жилищного кодекса РФ определена структура платы за жилое помещение в таком здании и коммунальные услуги. Для собственника помещения она включает в себя в числе прочего и плату за содержание и ремонт жилого помещения, в частности за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в нем. Поэтому, если управляющая компания не принимает меры по устранению протечки крыши, собственники могут обратиться с иском в суд.



Хочу заменить в квартире батареи отопления. Вправе ли я поставить более современные и мощные радиаторы или нужно согласовывать их технические параметры с какими-то инстанциями?
октябрь 2011 г.


Ответ:
        Согласно Постановлению правительства Москвы № 73-ПП от 8 февраля 2005 года к мероприятиям (работам), выполняемым без оформления проектной и разрешительной документации, относится:
       * ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета;
       * устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету);
       * замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.
       Учитывая то, что вы намерены установить более мощные радиаторы, могу сказать однозначно: такие работы являются переустройством и выполняются только по проекту. Приборы иностранного производства должны быть сертифицированы для использования в Российской Федерации, то есть ихтехнические данные обязаны соответствовать параметрам эксплуатации отечественных теплосетей, а мощность и рабочее давление приборов совпадать с теми значениями, которые предусмотрены проектом вашего дома.



Советы юриста


( На вопросы отвечает Елена Новинская, юрист)


У нас на кухне довольно много места занимает шахта вентиляции, давно уже недействующая. По существующим ранее нормам её не разрешалось демонтировать или закладывать. А что говорят новые нормы?
ноябрь 2011 г.


Ответ:
        Как и прежде, по упрощённому порядку не разрешается уменьшение сечения или ликвидация каналов шахт естественной вентиляции. Такую перепланировку невозможно согласовать - она будет признана незаконной. А при обнаружения подобного нарушения придётся заплатить довольно болшой штаф и самостоятельно провести работы по возвращению исходного сечения шахты для возобновления естественной вентиляции.



Придя домой с работы, мы обнаружили, что нас заливают соседи сверху. Побежали наверх — никто не открывает. Ни вечером, ни на следующий день нам не открыли дверь, дозвониться до соседей мы тоже не можем. Подскажите, как мы можем привлечь их к ответу?
декабрь 2011 г.

В том случае если виновником протечки является управляющая компания или ДЭЗ (например, произошел гидравлический удар, в результате которого оборудование вышло из строя), то даже при заливе соседей со стороны вашей квартиры ущерб будет компенсировать именно эта организация. В данных обстоятельствах важно верно провести оценку ущерба.

Ответ:
        Прежде всего вам придется вызвать сантехника, который перекроет воду. Хотя в такой ситуации вы, скорее всего, и так его вызвали. Желательно провести фото - или видеосъемку испорченного имущества. Далее вам необходимо обратиться в управляющую компанию (УК) с требованием (в письменном виде) о создании оценочной комиссии. Она выявит причины затопления помещения: банальная халатность, монтаж с нарушением технологии или установка оборудования и его деталей, не соответствующих действующим нормам. Виновниками затопления могут выступать как соседи, так и сама УК. Во втором случае действовать сложнее, так как в обязательном порядке придется приглашать независимого эксперта, а лучше — двух.
        Приглашенная комиссия, состоящая минимум из трех человек — сотрудников ДЭЗа плюс двое понятых (необходимо также присутствие соседей, если это возможно), — в течение трех дней обязана прийти и выявить причины залива. На основании этого факта составляют акт, в котором досконально прописывают все детали и последствия залива водой. Чем более тщательно составлен акт, тем проще получить компенсацию.
        Если сумма предполагаемого ущерба значительна даже на первый взгляд, советуем обратиться к независимому оценщику, который проведет экспертизу. Если к тому моменту вы не сможете договориться с вашими соседями насчет компенсации, то следующим вашим шагом будет уведомление их о случившемся. Сделать это нужно письменно и официально — заказным письмом под роспись. К такому письму придется приложить еще один документ, а именно саму претензию (копию). В ней необходимо указать факт затопления вашего помещения водой, стоимость нанесенного ущерба плюс копии акта оценочной экспертизы, примерной сметы на ремонт. За дальнейшим разбирательством стоит обращаться в судебные органы.



Недавно нас залили соседи с 15-го этажа. Виноваты они — оставили открытым кран с горячей водой. Испорченным оказалось все: стены,
мебель, ковровое покрытие. Хотим получить заключение экспертизы, чтобы потребовать возместить весь ущерб целиком. Подскажите, как это сделать?
И есть ли какие-то нюансы, а то боимся: вдруг суд не примет документ?
декабрь 2011 г.


Ответ:
        Действительно, получить заключение независимого эксперта — разумный шаг с вашей стороны, так как это позволит вам во время судебного процесса пользоваться официально закрепленными фактами (доказательствами), а также точно указать цену иска (что обязательно). Но здесь есть ряд условий, которые необходимо соблюсти, чтобы суд наверняка принял ваше заключение к рассмотрению.
        Прежде всего независимый оценщик должен иметь право проводить подобную экспертизу в соответствии с Законом "Об оценочной деятельности в РФ» (в редакции от 21.11.2011, №327-ФЗ). Оценщик обязан иметь свидетельство о членстве и выписку из реестра саморегулируемой организации оценщиков, диплом о получении образования в данной сфере, а также договор страхования ответственности (ст. 4 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»). Отсутствие хотя бы одного из этих документов может являться причиной, по которой суд признает вашу экспертизу недействительной.



У нас спор с соседями: они затопили нашу кухню. Ущерб небольшой, больше всего пострадала плита, но добиться компенсации мирным путем никак не удается. Обратились в суд с исковым заявлением, но нам было отказано в рассмотрении. В чем может быть причина?
декабрь 2011 г.


Ответ:
       Скорее всего, вы обратились в районный суд и были неправы. Если сумма ущерба по результатам независимой оценки составляет менее 50 тыс. руб., то подобные дела подлежат рассмотрению в суде первой инстанции мировым судьей. Но перед тем как подать исковое заявление, вы должны будете представить суду документ, подтверждающий то, что вы направляли свою претензию ответчику. Таким свидетельством может быть квитанция почтового отправления либо личная роспись ответчика на претензии.



Согласование перепланировки: ответы по существу


( На вопросы отвечает Елена Новинская, юрист)


Мы приобрели квартиру год назад. Собравшись сейчас делать ремонт, обнаружили, что по плану у нас в ненесущей стене есть «лишняя» дверь. Нам эта дверь не будет нужна, поэтому мы хотим ее заложить. Подскажите, нужно ли оформлять это как перепланировку официально или можно просто провести ремонтные работы?
Январь 2012 г.


Ответ:
        Согласно вступившему в силу упрощенному порядку перепланировки квартир заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах нетребует официального согласования. Это касается дверных проемов, выполненных самовольно, без официального разрешения.
       Однако странно, что вы не знали о существовании перепланировки в квартире, которую приобретали. В плане БТИ это должно быть отражено. По сути, сделку с незаконной перепланировкой вам просто-напросто бы не зарегистрировали, то есть вы не смогли бы приобрести такое жилье. Советуем еще раз внимательно изучить план квартиры, запросить из архива предыдущую экспликацию и только потом проводить какие-либо ремонтные действия.



Мы планируем начать полномасштабный ремонт. Наша квартира расположена в старом доме, долго была без нормального ремонта, поэтому будут необходимы самые разные виды работ и некоторые переделки, в том числе конструкционные. Подскажите, пожалуйста, что по новым правилам не придется согласовывать как перепланировку?
Январь 2012 г.


Ответ:
       Согласно правилам перепланировки квартир, вступившим в силу 1 декабря 2011 года, в Москве ряд мероприятий по переделке жилого пространства больше не подлежит официальному согласованию как перепланировка. Разрешено не согласовывать остекление балконов и лоджий, установку перекрытий, которые не будут увеличивать нагрузку на несущие стены, разборку ненесущих перегородок (за исключением межквартирных), перестановку отопительных и газовых приборов без прокладки дополнительных кабелей. Если во время перестановки понадобится организация новых сетей (прокладка кабелей), то такую перепланировку уже придется согласовывать по всем правилам. Не нужно официально оформлять перестановку сантехнических приборов в пределах существующих габаритов ванных комнат, туалетов и кухонь, устройство карусельных и самостоятельно раздвигающихся дверей, заделку самовольно организованных дверных проемов в стенах, а также создание быстровозводимых конструкций из легких материалов без изменения габаритов помещения и увеличения нагрузки на перекрытия.



Мы хотим сделать проем с раздвижной дверью в ненесущей стене между кухней и комнатой. Но в комментариях Мосжилинспекции ранее это было запрещено, если на кухне установлена газовая плита. Позволяют ли новые правила выполнить такую перепланировку без согласования?
Январь 2012 г.


Ответ:
       На ваш вопрос ответить непросто, так как вы не указали, в каком доме проживаете: панельном или кирпичном. Если дом кирпичный, а стена ненесущая, то данную переделку вы можете осуществить по эскизу, который необходимо будет согласовать в Мосжилинспекции. На данный момент в базе архива Мосжилинспекции порядка 127 вариантов проектов типовых перепланировок (их составляли, объединив наиболее часто встречающиеся переделки и переустройства начиная с 1956 года). Вы можете выбрать один из вариантов и не оплачивать услуги архитектора и других организаций.
       Если вы проживаете в панельном доме, то устраивать дополнительные проемы в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией или без проведения дополнительной экспертизы категорически запрещено даже в том случае, если стена является ненесущей. Помимо этого в панельных домах не разрешается пробивать отверстия, ниши, организовывать проемы в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, колоннах, стойках, столбах и в местах расположения связей между сборными элементами.
       Таким образом, вам в любом случае придется обратиться к специалистам Мосжилинспекции
либо за разъяснением, либо за согласованием эскиза. В противном случае такая перепланировка будет считаться незаконной и даже может быть признана опасной для прочности и устойчивости конструкций здания.



У нас в квартире очень маленькие ванная комната и туалет, поэтому мы хотели бы объединить эти помещения в одно. Подскажите, требуется ли согласовывать такую перепланировку?
Январь 2012 г.

Новые упрощенные правила перепланировки квартир регулирует Постановление Правительства №508-ПП от 25.10.2011 г., вступившее в силу 01.12.2011 г. Данные правила действительны только на территории Москвы.

Ответ:
       Согласно новым упрощенным правилам согласования перепланировки, вступившим в действие 01.12.2011 г., объединение ванной и туалета в одно помещение необходимо согласовать по эскизу в Мосжилинспекции. Но такое объединение возможно лишь в том случае, если стена не является несущей и связывающей сборные элементы, а также ее нельзя отнести к стенам-пилонам, стенам-диафрагмам. Хотя между туалетом и ванной такие типы стен практически не возводят, особенно в типовом жилье.



Наша новая квартира спроектирована таким образом, что примерно треть кухни занимает вентиляционный короб, что, конечно, очень неудобно, да и драгоценных метров жилой площади жаль. Мы знаем, что полностью удалять вентшахту нельзя, А возможно ли пропорционально уменьшить ее площадь? И что нужно делать, чтобы согласовать такую перепланировку?
Январь 2012 г.


Ответ:
       Согласно действующему Жилищному кодексу РФ от 29.12.2004 в ред. от 30.11,2011 и Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда № 170 от 27.09.2003 г. уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, как и их полная ликвидация, недопустима. Такие действия относят к грубейшим нарушениям, при обнаружении которых на виновных налагается штраф и обязательство по возвращению конструкции в исходное состояние. Поэтому ни согласовать такую перепланировку, ни тем более получить на нее разрешение вам не удастся.



Мы купили квартиру на первом этаже. Лоджия расположена очень низко, поэтому хотим ее остеклить и закрыть окна решетками. Подскажите, нужно ли что-то из этого согласовывать?
Январь 2012 г.


Ответ:
       Да, нужно. Любые действия, которые могут привести к изменению фасада здания, требуют согласования. Вам необходимо получить разрешение на остекление лоджии. При этом работы придется проводить, следуя утвержденному ранее проекту для конкретного жилого дома. Что касается решеток, то их установка на лицевом фасаде здания запрещена законом, поэтому согласовать данный вид переустройства вам не удастся.



Мы сделали перепланировку — увеличили площадь ванной на 2 м за счет части площади спальни и коридора. Подскажите, можем ли мы узаконить такую переделку по новым правилам? Мы проживаем на третьем этаже.
Январь 2012 г.


Ответ:
       Нет, не можете. В данном случае вам не удастся узаконить перепланировку, так как ванная комната не может находиться над жилым помещением располагающейся ниже квартиры.



Мы приобрели квартиру в монолитном доме без внутренних перегородок, свободной планировки. Сейчас планируем делать ремонт. Подскажите, можем ли мы по своему усмотрению расположить стены?
Январь 2012 г.


Ответ:
       В монолитных домах в квартирах нередко отсутствуют внутренние перегородки — их намечают в один кирпич по полу или другим способом. Но это не значит, что вы можете без получения предварительного разрешения разметить будущие стены по своему усмотрению. Такие действия относят к перепланировке и точно так же согласовывают, как и переделки в обычных, например, панельных домах. Если планируется масштабный ремонт, то придется предварительно заказать проект помещения. Мелкие переделки можно будет согласовать по эскизу.



Мы слышали, что даже стяжку пола нужно согласовывать. Так ли это?
Январь 2012 г.


Ответ:
       Согласно ранее действующим нормам (Жилищному кодексу РФ от 29.12.2004 в ред. от 30.11.2011) и новым правилам согласования перепланировки квартир, вступивших в силу 01.12.2011 г., изменение конструкции пола относят к работам, которые требуют согласования по проекту. Стяжка в большинстве случае значительно увеличивает нагрузку на несущие конструкции дома, поэтому проводить подобные работы без разрешительной документации нельзя.



Мы хотим сделать перепланировку а квартире — устроить проем в несущей стене. Что нужно, чтобы узаконить подобную перепланировку?
Январь 2012 г.


Ответ:
       Такую перепланировку, как организация проема в несущей стене, вы можете выполнить только по проекту. Как правило, подобные мероприятия разрешают редко, поскольку в многоэтажных домах это может привести к ослаблению несущей конструкции и значительному увеличению нагрузки на перекрытия. Для того чтобы начать процедуру согласования, придется собрать пакет документов и предоставить их в службу одного окна в Мосжилинспекции. В течение 20 дней вам будет дан ответ о разрешении либо запрещении проведения реконструктивных работ. Необходимый комплект бумаг для предоставления в службу одного окна включает:
   * заявление о том, какой вид переустройства планируется (в нем должен быть указан перечень планируемых мероприятий, режим и продолжительность работ);
   * правоустанавливающие документы изданный вид собственности, копии плана и экспликации помещений (можно взять в БТИ);
   * согласованная проектная документация (выполняется проектными организациями, имеющими лицензию на данный вид деятельности);
   * копии разрешительных документов на изменение функционального назначения помещений (заключение Госсанэпиднадзора, УГПС МЧС, ДЭЗа или ТСЖ, Жилищной и Газовой инспекции).



Хотим поменять ванну на большую по размеру — установить джакузи с гидромассажем. Нужно ли нам согласовывать такие действия, если под нами располагаются нежилые офисные помещения?
Январь 2012 г.


Ответ:
       Да, установка ванны большего размера подлежит согласованию как замена или монтаж дополнительного инженерного оборудования с увеличением водопотребления независимо оттого, какие помещения, жилые или нежилые, расположены под вашей квартирой. Помимо этого выбранная ванна, скорее всего, увеличит нагрузку на несущие перекрытия, поэтому вам потребуется заключение от ряда служб о том, что данная установка является безопасной для конструкции здания. Такие действия относят к переустройству.



Спорные моменты


( На вопросы отвечает Юлия Швец, юрист московского общества защиты потребителей)


Мы живем в коммунальной квартире: одна комната находится в собственности у нашей семьи (три человека), другая — у соседа, который неделями не появляется дома. Не так давно мы отремонтировали санузел (заменили старый унитаз, треснутую раковину и подтекавшие смесители). Теперь пытаемся взыскать с соседа половину затраченной нами суммы. Он отказался платить. Можем ли мы вернуть эту часть денег через суд?
Январь 2012 г.


Ответ:
        Да, вы имеете право вернуть деньги, обратившись в судебную инстанцию. Однако, чтобы добиться желаемого, сначала вам необходимо официально подтвердить понесенные в ходе ремонта расходы, предоставив соответствующие документы (чеки на купленные материалы, перечень оказанных мастерами услуг с указанием стоимости каждой и пр.). Иск подается в районный суд по месту жительства, а если размер иска не превышает 50 тыс. руб. — мировому судье.



В новогодние каникулы я планировала установить в своей квартире (она находится у меня в собственности) новые батареи. Предварительно решила поинтересоваться в ТСЖ, в какой рабочий день можно будет перекрыть подачу горячей воды в трубы отопления. Но мне сказали, что в зимний период (в течение всего отопительного сезона) такие отключения запрещены, и посоветовали менять батареи летом. Кто прав?
Январь 2012 г.


Ответ:
       Если управляющая компания вашего дома категорически не дает официального согласия на замену батарей отопления в зимний период, то лучше с ней согласиться. Скорее всего ее сотрудники возражают вам по совершенно объективным причинам, в соответствии с определенными планами своей работы, которые согласованы с другими официальными инстанциями. Если речь не идет об аварийной замене, подождите до прихода теплых месяцев.



Недавно в нашем многоквартирном доме начали капитальный ремонт крыши и требуют от всех собственников жилья в подъезде заплатить 5 % его стоимости. Разве это справедливо, ведь мы и так платим ежемесячно коммунальные взносы?
Январь 2012 г.


Ответ:
       Нет, это несправедливо. Существуют четкие правила эксплуатации жилищного фонда, которые должны соблюдаться. В соответствии с этими нормами средства, отпускаемые на ремонт крыши, действительно формируются за счет средств жильцов многоквартирного дома, но их выделяют из суммы на техническое обслуживание в течение всего периода эксплуатации здания, то есть никак не в один день.



После включения центрального отопления у нас прорвало стояк, который находится за сантехнической дверцей туалета. Мы вызвали водопроводчиков, те перекрыли его и велели ждать прихода сварщиков. А их нет уже неделю. Каждое утро я лично звоню в диспетчерскую, и меня кормят обещаниями. Соседи требуют отремонтировать стояк за мой счет, так как, по их словам, я являюсь собственником квартиры. Но разве это моя обязанность?
Январь 2012 г.


Ответ:
       Нет, вы не обязаны чинить стояк сами, поскольку он считается общим, то есть является имуществом всех собственников квартир. Починка такого рода коммуникаций должна осуществляться за счет средств обслуживающей ваш дом эксплуатационной организации. Если ее сотрудники откажутся отремонтировать подобное инженерное оборудование, вы имеете полное право подать иск в районный суд по месту жительства, а при цене иска до 50 тыс. руб. — опять же мировому судье.



Тонкости продажи


( На вопросы отвечает Валерий Цыбакин, юрист)


Мы живём в коммунальной квартире. Я собираюсь продавать свою комнату. Слышал, что существуют какие-то тонкости проведения такой сделки. Что мне нужно учесть при продаже, чтобы всё прошло законно?
июль 2012 г.


Ответ:
       Особенность продажи жилплощади в коммунальной квартире заключается в том, что при этом вы продаёте не только саму комнату, собственником которой в являетесь, но и долю общего имущества: коридора, кухни, санузла. В связи сэтим согласно гражданскому кодексу вначале в должны уведомить о своих планах соседей, занимающих остальные комнаты коммунальной квартиры, и предложить им приобрести ваши квадратные метры. Других покупателей можно искать только в случае отказа от сделки со стороны соседей, причём отказа письменного и нотариально заверенного.
        Если у вас не слишком хорошие отношения с остальными жильцами комммунальной квартиры и письменный отказ они вам не дают, придётся действовать следующим образом. На имя каждого собственника жилого помещения нужно отправить заказное письмо с уведомлением о вручении ( и не забудьте сделать опись вложения). В письме вы должны известить адресатов о своём намерении продать комнату и указать сумму, которую вы желаете получить за неё. Через месяц после этого, даже если ответа от соседей так и не будет, вы можете осуществить сделку. Но помните: продать комнату дешевле той суммы, которую вы назвали соседям, нельзя. Иначе собственники остальных помещений будут иметь право обратиться в суд.



В рамках договора


( На вопросы отвечает Мария Зандберг, адвокат Московской областной коллегии адвокатов)


Около года назад мы сняли квартиру по договору, в котором была прописана определенная сумма оплаты. За это время мы сделали в жилье легкий ремонт, привели его в порядок. Сейчас хозяева хотят повысить плату или требуют через месяц освободить квартиру. Правы ли они?
август 2012 г.


Ответ:
       Изменение размера платы наймодателем в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено договором. Собственник квартиры вправе требовать освобождения помещения только в случае расторжения договора. По общему правилу договор найма может быть аннулирован по основаниям и в порядке, указанным в договоре.
       Также расторжение возможно в судебном порядке по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных ГК РФ, в том числе в случае невнесения нанимателем платы в течение шести месяцев. Документом, подтверждающим факт оплаты, является расписка в получении денежных средств, выданная наймодателем. При наличии у нанимателя таких расписок расторжение договора маловероятно.



В нашей новой квартире практически закончен ремонт. Остается этап приемки работ. Какие документы регулируют выполнение отделочных работ и что делать при обнаружении недостатков?
август 2012 г.


Ответ:
       Выполнение работ в порядке бытового подряда регулируется п. 2 гл. 37 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с законодательством в случае обнаружения недостатков во время приемки результата работы или в течение гарантийного срока вы вправе по своему выбору потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Кроме того, можно требовать соразмерного уменьшения установленной за работу суммы или возмещения своих расходов на устранение недостатков своими средствами или силами третьих лиц.
       Для предъявления требований к подрядчикам по недостаткам, выявленным в течение гарантийного срока, необходимо сохранять договор подряда, акт приемки работ, а также все чеки, паспорта и сертификаты соответствия на материалы. Помните, что если работы выполнялись из материалов подрядчика, то законодательно предусмотрено, что именно подрядчик отвечает за их качество. Подрядчик вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением причиненных просрочкой исполнения убытков.

Мы хотим купить готовый коттедж. Как оценить понравившийся дом и на что обращать внимание при осмотре?
август 2012 г.


Ответ:
       При приобретении загородной недвижимости для минимизации рисков необходимо провести проверку по трем направлениям: юридической чистоте сделки, оформлению земельных отношений и техническому состоянию дома. Во-первых, запросите правоустанавливающие документы на землю, дом и тому подобное — их полный перечень имеется у риелтора либо юриста. Ознакомьтесь с договором с управляющей компанией, обслуживающей данный коттеджный поселок. Во-вторых, изучите проектную документацию на дом и инженерные системы и проверьте наличие технических условий на подключение коммуникаций. Вам должны быть предъявлены (а после покупки переданы) договоры, сертификаты, инструкции и гарантийные талоны на оборудование и материалы, а также схемы разводки электричества, воды, тепла и газа. В-третьих, удостоверьтесь в том, что назначение и разрешенное использование земельного участка соответствуют требованиям законодательства и вашим целям. Нелишним будет убедиться и в отсутствии межевых споров с соседями. Лучше всего проводить оценку понравившегося дома весной, когда видны такие недостатки, как текущая кровля, затопленный подвал, грибки, усадка фундамента, не открывающиеся двери и окна. Особое внимание обращайте на сырые углы в подвальном и цокольном помещениях — они могут являться признаком недостаточной гидроизоляции фундамента.















Ваши вопросы присылайте в редакцию "Обустройство и ремонт" по адресу: gnezdilova@d-mir.ru